Одна знакомая, купив квартиру в старой пятиэтажке в центре Витебска, неожиданно для себя столкнулась с необходимостью нести дополнительные расходы. Выяснилось, что прежние хозяева в полном объеме не оплатили за предыдущие месяцы платежи за свет, газ и воду. Про коммунальные долги они «скромно» умолчали. Какие еще подводные камни могут возникнуть при покупке жилья на вторичном рынке? Как их избежать?
На эти и другие вопросы мы попросили ответить учредителя витебской компании «Персональный риэлтор» – База Недвижимости «4УГЛА» Бориса Авлукова.
Как отметил собеседник, избежать покупки жилья с коммунальными долгами просто. Надо вместе с продавцом подойти в домоуправление и расчетно-кассовый центр и проверить своевременно ли производилась оплата.
Завещание и прямые наследники
Впрочем, как утверждает собеседник, коммунальные долги – это далеко не самые серьезные и частые проблемы, возникающие при покупке вторичного жилья. Куда больше надо опасаться юридических рисков по сделке.
– При продаже квартиры продавец демонстрирует и передает покупателю правоустанавливающие документы на недвижимость, – говорит Борис Авлуков. – А поскольку основания владения могут быть разными, соответственно и пакет документов, необходимых для проведения сделки, может отличаться. Периодически случается, что люди, в том числе в Витебской области, приобретают недвижимость, сделки по которой по отдельным параметрам могут быть признаны недействительными.
Один из таких подводных камней – покупка жилья, где правоустанавливающим документом продавца является завещание.
– В завещании может быть указан только один человек, который и продает квартиру, – поясняет специалист. – Но многие покупатели упускают из виду, что, невзирая на волеизъявление завещателя, на имущество могут претендовать все прямые наследники: нетрудоспособные родители, несовершеннолетние дети. Если они подадут иск в суд, то сделка может быть расторгнута.
Деньги продавцу, конечно же, вернут, но времени и нервов он потеряет много. К слову, суд в подобных случаях выясняет меру ответственности продавца: знал ли тот о праве других наследников на реализуемый объект недвижимости. Если да, то его могут привлечь к административной ответственности.
Совместное имущество супругов
Еще один распространенный случай признания сделок недействительными, по словам Бориса Авлукова, – это продажа квартир, купленных в браке. Например, реализуемое жилье записано на мужа. Жена вроде не возражает против продажи. Но когда недвижимость уже отошла к новому собственнику, вдруг заявляет, что сделка проведена без ее согласия. И суд может признать договор купли-продажи недействительным.
Случались в Витебске и экстраординарные ситуации. Так, мужчина уехал в Россию, на связь долго не выходил, и был законным образом признан без вести пропавшим. Жена решила продать квартиру, купленную в браке. При оформлении сделки у нотариуса не возникло вопросов. Но потом выяснилось, что супруг жив и претендует на проданное жилье. Сделка через суд была признана недействительной.
А вообще жилплощадь на вторичном рынке может быть куплена и перепродана несколько раз. И каждый раз покупатель рискует.
– Если были ущемлены чьи-то права в предыдущих сделках по продаже конкретной квартиры, вы тоже может пострадать, – говорит специалист. – Потому что по закону вся цепочка сделки перепродажи будет признана недействительной.
Важна третья сторона
Чтобы избежать неприятностей при покупке вторичного жилья, можно самому обратиться в домоуправление и сделать открытую выписку из регистрационной книги, с лицевого счета обо всех проживающих. Поставить перед продавцом четкие условия: чтобы никто не был прописан, коммунальные платежи – оплачены и квитанции переданы. Но лучше всего обратиться в агентства недвижимости. Ведь у риелторов гораздо больше инструментов, чтобы убедиться в полной законности сделки и оценить правовые риски.
Все профессиональные хитрости Борис Авлуков раскрывать не стал, но о некоторых тонкостях поведал.
– Опытный риэлтор получает 90% информации в ходе личной беседы, – сообщил собеседник. – Продавец, отвечая на стандартные и безобидные вопросы, часто не подозревает, какие в действительности сведения хочет получить от него риэлтор. Например, если представляют законное свидетельство о праве на наследство, я спрашиваю: «Извините, у меня есть знакомый, который на вас очень похож. У вас нет, случайно, родного брата или сестры?» В ответ люди начинают рассказывать о родственниках. И сразу становится понятно, что есть круг лиц, которые могут претендовать на долю в этой квартире. Объясняю продавцу: надо нотариально заверить отказ других наследников от доли в продаваемом жилье.
Как подчеркивает специалист, во время оформления сделки купли-продажи жилплощади важно, чтобы была третья сторона. Грамотный специалист по недвижимости подскажет, на что обратить внимание, где подстраховаться, и в каких ситуациях лучше отказаться от сделки. Например, если в квартире прописан без вести пропавший человек, то такое жилье опытные риелторы приобретать не советуют.
– Покупатель и продавец – заинтересованные стороны, и все начинают хитрить, – констатирует Борис Авлуков. – Агентство третья сторона, которая будет добиваться исполнения договора. При этом купля-продажа недвижимости через агентство страхуется в страховых компаниях. И если сделка будет признана недействительной, то пострадавшая сторона имеет возможность компенсировать свои затраты.
Евгений КАРПАС, Витебск.
