«Продам двухкомнатную квартиру с отделкой. Третий этаж, чистый подъезд, адекватные соседи. Рядом — общественный транспорт, школа, детсад, магазины. Цена договорная». Это объявление я увидела на одном из сайтов, изучая предложения на вторичном рынке недвижимости в Витебске. Судя по большому количеству просмотров, такое сообщение привлекает внимание. Но соответствует ли оно действительности? Как же совершить сделку по приобретению недвижимости, чтобы удачно вложить свои накопления и избежать форс-мажорных ситуаций?
Вопрос о том, прибегать к помощи посредников при поиске квартиры или нет, каждый решает сам. Одни полностью полагаются на специалистов, другие же предпочитают более экономный способ, рассчитывая на свои силы.
Кто в доме хозяин?
Современные технологии предоставляют возможность пользователям интернета самостоятельно подобрать на специализированных сайтах подходящее жилье. Радует то, что некоторые авторы объявлений сопровождают свой текст изображением интерьера помещений, что значительно упрощает заочное знакомство с квартирой. Но увидеть не виртуально, а реально все апартаменты — задача номер один. К ней-то я и приступила.
Позвонила по указанному на сайте телефону, но пожилой мужчина рассказывал о жилье как-то неуверенно, а на естественную в этой ситуации просьбу посмотреть «товар» ответил обещаниями связаться позже. Времени я не теряла и среди огромного потока объявлений искала другие варианты. По одному из номеров наконец-то услышала вполне четкое описание квартиры и готовность ее показать. Встречу с владельцем откладывать не стала. Честно говоря, «двушка» в одном из спальных районов областного центра впечатлила: аккуратный ремонт, уютные комнаты, балкон, практически новая сантехника…
Казалось бы, и цена должна быть соответствующей. Но сумма, о которой вел разговор хозяин, была чуть ли не в два раза ниже рыночной. К тому же мужчина был готов пойти на торг и еще немного уменьшить стоимость. Это меня слегка насторожило. Позже выяснила, что на ценник повлияли слишком шумные соседи, которые вдобавок периодически затапливают квартиру. Картину дополняли странные звуки неизвестного происхождения, доносящиеся из разных помещений, которые вызывают дискомфорт.
Побывала в еще одном жилом помещении, обстановка в котором наравне со стоимостью были приемлемыми. Собственник согласился действовать без посредников и выдвинул свое главное условие: выпишется из квартиры только в следующем году. После этого настойчиво уговаривал подписать какой-то документ. Оставлять автограф, конечно же, я не собиралась, как и признаваться в том, что изучаю тему купли-продажи недвижимости по редакционному заданию. Но поймала себя на мысли, что юридические тонкости нужно знать, прежде чем заключить сделку.
Снизить риск до минимума
Большинство неудач, в том числе случаев мошенничества, правовых ошибок при оформлении документов, приходится на сделки, совершенные покупателями и продавцами один на один, отметила председатель Витебской областной нотариальной палаты Татьяна Маскина. Да и проверка юридической чистоты квартиры и заключение договора без помощи специалиста рискованны.
Говоря о пакете документов, необходимых для сделки, проще всего покупателю, у которого должны быть только паспорт и деньги. А вот стопка бумаг продавца недвижимости выглядит более увесистой. Как сообщила Татьяна Станиславовна, в первую очередь это правоустанавливающие документы на квартиру: свидетельства о государственной регистрации, о праве на наследство или о праве на долю в общем имуществе супругов, договоры купли-продажи, мены, дарения и др. Документы не должны содержать признаков подделки, подчисток. Если все же имеются исправления, они должны быть оговорены и подтверждены подписью и печатью нотариуса или государственного регистратора.
Татьяна Маскина обратила внимание на то, что при продаже квартиры не самим собственником, а уполномоченным лицом по доверенности нужно убедиться, что она не отменена, ведь в противном случае все полномочия по такому документу утрачивают силу.
При покупке квартиры головную боль у покупателя вызывает вопрос: а нет ли за кадром каких-либо иных членов семьи собственника, которые потом внезапно возникнут и заявят свои права на нее?
Татьяна Станиславовна подчеркнула, что если жилье приобретено в браке, его продажа возможна только с согласия обоих супругов. Для этого оба должны лично присутствовать при удостоверении сделки либо продавец должен представить нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение недвижимости на условиях, определяемых собственником. К тому же дать согласие на продажу квартиры долж ны все зарегистрированные в ней совершеннолетние члены семьи владельца.
— Важно, чтобы в справке о составе семьи, выдаваемой для удостоверения договора купли-продажи, были указаны не только зарегистрированные по месту жительства в отчуждаемой квартире, но и лица, на момент сделки не зарегистрированные, однако за которыми сохраняется право пользования и владения квартирой. Продажа собственником жилого помещения, в котором проживают бывшие члены его семьи, несовершеннолетние, признанные находящимися в социально опасном положении либо нуждающимися в государственной защите, недееспособные или ограниченные в дееспособности, допускается только с письменного согласия органа опеки и попечительства, — отметила председатель Витебской областной нотариальной палаты.
Стоит проверить, зарегистрирована ли перепланировка, если таковая имела место. Ведь неузаконенная переделка может означать для будущего владельца массу проблем. Подписывая договор купли-продажи, покупатель, как правило, подтверждает: в квартире не проводилась перепланировка. Следовательно, доказать, что изменения были внесены прежним владельцем, будет сложно. А значит, нового собственника могут оштрафовать и заставить или согласовать проект, или восстановить прежнее внутреннее пространство.
Покупатель, кроме ценовых характеристик и сроков продажи, должен оговорить время юридического и физического освобождения недвижимости, то есть снятие с регистрационного учета собственника и членов его семьи и их выезда из квартиры.
Излишняя самонадеянность и незнание законов рынка недвижимости могут нарушить радужные планы покупателя. На своем примере убедилась: прежде чем совершать сделку, лучше проконсультироваться со специалистом и детально изучить историю будущего семейного гнездышка, чтобы потом не вздрагивать всякий раз, когда раздастся звонок в дверь.
Фото из открытых источников.