Привычное отношение к дому, как к своей крепости и монастырю, в который с чужим уставом лучше не соваться, справедливо лишь до определенной степени. Да, действующее жилищное законодательство обеспечивает защиту жилищных прав граждан, принцип неприкосновенности крова над головой и не позволяет без причины лишить его. Но обратите внимание: без причины. При стечении определенных обстоятельств остаться без жилья гораздо легче, чем может показаться на первый взгляд. Разобраться в тонкостях ситуации нам помог адвокат витебского адвокатского бюро «Правовая позиция» Дмитрий Крапивко.
— Дмитрий, о том, что из квартиры могут выселить за многомесячную задолженность по коммунальным платежам, наслышаны, наверное все. Но это ведь не единственное основание? Да и выселяют за долги не всегда. За кем последнее слово в этом споре?
— За судом. Выселение граждан из занимаемых ими жилых помещений в подавляющем большинстве случаев осуществляется на основании решения суда. Причем к разбирательству привлекаются все заинтересованные лица, и всем им предоставляется одинаковая возможность использовать любые законные средства защиты своих прав и интересов. Но хочу добавить: выселение без предоставления другого жилого помещения является скорее исключением, чем правилом.
Что касается одного из двух наиболее распространенных случаев выселения, а именно, за задержку оплаты жилищно-коммунальных услуг, то в этом случае имеют значение причины, по которым возникла задолженность. Суд примет во внимание, например, тяжелую болезнь плательщика, и может позволить ему проживать дальше в занимаемом помещении. Кроме того, граждане, которые до вынесения судом решения погасили задолженность, могут рассчитывать на сохранение за собой жилья.
Если же судебное решение не в пользу должника, то он подлежит выселению в пригодное для проживания жилое помещение, площадь которого может быть не только меньше ранее занимаемого, но и менее 15 кв. м на одного человека. Также новое жилье вполне может уступать ранее занимаемому по потребительским качествам.
— А какой второй наиболее распространенный случай?
— Нарушение правил пользования и содержания жилых помещений.
— Расшифруйте, пожалуйста что это значит.
— Разрушение, порча либо использование жилого помещения не по назначению могут стоить нарушителю крыши над головой. А в случае, если жилец посчитал, что ему позволительно все, и речь идет о таких нарушениях требований жилищного кодекса, которые делают невозможным для других граждан проживание с ним в одной квартире или доме, то выселение может быть без предоставления другого жилья.
Суд в обязательном порядке проверит, привлекалось ли виновное лицо за подобные действия к административной ответственности, было ли предупреждено собственником о возможности выселения без предоставления другого жилого помещения, допускало ли аналогичные правонарушения в течение года после предупреждения. Если на все эти вопросы ответ «да», то исход судебного заседания можно считать предрешенным.
Кстати, обязанности соблюдать правила пользования жилыми и вспомогательными помещениями в равной степени распространяются на совершеннолетних бывших членов семьи собственника, проживающих совместно с ним. И такие же меры ответственности ждут тех из них, кто эти требования не выполняет.
— А могут ли выселить, как это было по советским законам, если жилец длительное время, больше полугода, проживает не по месту регистрации?
— Отсутствие нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда и проживающих совместно с ним членов семьи на месте может повлечь утрату права владения и пользования этим помещением. Все зависит от того, куда выехал гражданин и является ли новое место его проживания постоянным или временным. Например, покупка жилья и проживание в нем, регистрация брака и проживание в этой связи с семьей в другом жилом помещении вполне могут повлечь утрату прав на ранее занимаемое государственное жилище.
— В зоне риска, как я понимаю, и владельцы жилья, взявшие на его строительство кредит, до полного расчета с банком?
— Механизм отчуждения включается, когда гражданин по различным причинам не может погасить полученный в банке кредит, обеспеченный ипотекой. Как и во всех описанных выше ситуациях, такой вопрос разрешается в судебном порядке. В случае обращения взыскания на такое жилище право владения и пользования им (исключение сделано только для граждан, обладающих правом пожизненного пользования заложенным жильем по завещательному отказу) прекращается с момента государственной регистрации перехода права собственности, а должник и проживающие совместно с ним члены семьи подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
Кстати, граждане, которые по решению суда должны выплатить большие суммы штрафов, компенсаций и т. п., также могут утратить жилье, если оно не является их единственным постоянным местом жительства. Как и в случае с ипотекой, такие дом или квартира могут быть проданы, денежные средства, полученные от продажи, пойдут на оплату долгов, а оставшаяся сумма будет возвращена должнику.
— Правда ли, что собственник может выселить бывших членов семьи или других родственников, не имеющих доли в праве общей собственности на оспариваемое жилье?
— Да, может, если иное не установлено брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением. Исключение из этого правила составляют члены семьи, в том числе бывшие, проживавшие совместно с собственником на момент приватизации, но не принявшие участия в ней. Закон защищает также право проживания в домах и квартирах, построенных с государственной поддержкой, всех граждан, входивших в состав семьи собственника на момент расчета суммы этой поддержки.
И еще следует знать, что, скажем, бывшего мужа не всегда можно выселить из дома или квартиры, даже если жилье было приобретено его бывшей женой до брака, подарено ей либо унаследовано в период брака. Если потребительские качества этого жилья были значительно улучшены за общие средства, то он может претендовать на долю в праве собственности на него. Также затруднительно будет выселить и бывшую супругу, которой суд оставил на воспитание несовершеннолетних детей.
— Дмитрий, с какими еще ситуациями отстаивания прав на спорную недвижимость вам доводилось сталкиваться в своей практике?
— Порой граждане забывают, что законные основания занимать то или иное жилое помещение дает право собственности на него либо членство в организации застройщиков, договор найма или поднайма жилья, завещательный отказ, договор пожизненного содержания с иждивением, письменное соглашение о признании членом семьи. Все остальное классифицируется как самовольное вселение, и такие «новоселы» подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
Также без предоставления другого жилого помещения подлежат выселению опекуны (попечители), приемные родители, родители-воспитатели детских домов, которые отказываются освободить предоставленное им на период воспитания детей жилье по прекращении срока договора, опеки (попечительства).
Иногда возникают вопросы по выселению граждан из занимаемого ими жилья в случае изъятия земельного участка для государственных нужд либо признании жилого помещения несоответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям. Правило простое: если в этих случаях собственник выбирает денежную компенсацию, то он обязан вместе с членами семьи покинуть помещение. Это слово закона, и другой трактовки, как бы кто ни хотел, нет и быть не может.