Сдача недвижимости на сутки или дольше – бизнес популярный, но рисковый. Ведь порой после некоторых квартирантов приходится делать серьезный ремонт, разбираться с милицией и соседями, а иногда даже обращаться в суд – чтобы выселить людей из арендованной ими жилплощади (бывает и такое!). Почему этот бизнес по-прежнему в тренде и как правильно и безопасно сдавать и снимать жилье, разбирался корреспондент «ВВ».
Заплати и сдавай
На одной из популярных интернет-площадок предлагается в аренду более 400 квартир в Витебской области, примерно половина из них – на сутки. Большинство – в областном центре. В основном – 1-2-комнатные квартиры, стоимость которых варьируется в зависимости от состояния, расположения и длительности аренды: 20 до 40 рублей в сутки за однушку и от 40 до 60 – за двушку. Есть несколько трехкомнатных квартир по цене 50 – 65 рублей в сутки. Для желающих провести время с особым комфортом можно найти коттедж на сутки. Например, в Витебске и районе есть два десятка таких вариантов. Цены разные. От 200 рублей в сутки за дом площадью 200 кв. м. до 900 рублей – за коттедж в 320 квадратов с баней, спортзалом и бассейном.
Впрочем, арендодатели, с которыми удалось пообщаться, считают, что краткосрочная аренда как бизнес сегодня теряет свою популярность.
– Очень много рисков и забот по уборке, контролю и так далее, – рассказала на условиях анонимности предпринимательница из Витебска, сдающая несколько квартир на сутки. – При этом цены мы не поднимали уже несколько лет – велика конкуренция. Многие мои коллеги отказываются от кратковременной аренды, сдавая свои квартиры на длительный срок. Так спокойнее. Ведь многие думают, что мы богачи. Возможно, раньше наш бизнес и приносил хорошие деньги: имея две однушки, можно было не работать. Но сейчас для большинства это лишь подработка. Очень высоки расходы: поскольку на жилплощади, как правило, никто не прописан, полностью оплачиваются коммунальные услуги, тянут деньги стирка белья, налоги. Возни много, а в неудачные месяцы едва ли можно заработать чистыми 200 – 300 рублей с квартиры.
Впрочем, по словам владельцев квартир, лишь единицы продают «лишнее» жильё, все же недвижимость – надежный вариант вложения средств.
К слову, по информации ИМНС по Витебской области, количество физических лиц, занимающиеся краткосрочной сдачей недвижимости, растет.
Например, по сравнению с девятью месяцами прошлого года число таковых выросло с 191 до 217. Что касается ИП, то отдельной статистики по сдаче ими именно жилья в налоговой нет. Там учитывают все виды недвижимости – жилая и нежилая, арендуемая, машино-места. И все же в области по сравнению с девятью месяцами 2018-го численность ИП, занимающихся таким бизнесом, также выросла до 1130 человек (+70).
– Сегодня этот вид бизнеса максимально упрощен, – отметил начальник управления оперативных мероприятий ИМНС по Витебской области Олег Бакевич. – Не обязательно даже регистрироваться в качестве предпринимателя. Достаточно письменно уведомить инспекцию и уплатить единый налог. В Витебске, например, это 100 рублей с одного сдаваемого на сутки помещения. При этом недвижимость должна быть в собственности, нельзя нанимать посторонних помощников. Не надо вести учет, иметь кассовый аппарат. При длительной аренде в администрации заключается договор найма жилого помещения. Налог в этом случае в областном центре сейчас составляет 27 рублей.
Для ИП условия другие, но зато они вправе заниматься и субарендой недвижимости, официально пересдавая чужую жилплощадь. Еще один бонус – возможность выдавать отчетные документы для командировочных, например, квитанции о приеме денежных средств. Правда, без квартальных отчетов в налоговую не обойтись, да и единый налог возрастает. Например, в Витебске сегодня это 129 рублей (за сдаваемую на сутки однушку).
– Нельзя сказать, что люди, занимающиеся этим бизнесом, стремятся работать «в черную», – сказал Олег Бакевич. – Работа с уплатой налогов позволяет владельцам недвижимости быть более защищенными и в случае проблемных ситуаций отстаивать свои права в суде. Хотя, конечно, есть и те, кто пытается сэкономить. Но мы анализируем рекламные сайты, очень много информации нам дает изучение командировочных отчетов при проверке предприятий и организаций. Часто анонимно обращаются недовольные соседи, бывало, разведенные супруги таким образом пытались насолить своим эксам. В случае подтверждения информации мы доначисляем единый налог, по КоАП предусмотрен штраф. Но бывают и вопиющие случаи. Например, мы установили, что ИП официально платил налоги за две сдаваемые квартиры, а всего у него их пять. Один делец снимал у бабушек квартиры якобы для себя на длительный срок, а на самом деле сдавал их на сутки. Недавно нашли женщину, которая сдавала жилье на сутки, пользуясь реквизитами умершей матери-предпринимателя. Выявляем ИП, которые продают свои реквизиты для липовых отчетов за аренду жилья командировочным. Все это незаконная предпринимательская деятельность, и санкции за нее серьезные – штраф до 100 БВ.
Окурки в люстре
Взаимоотношения арендодателей и квартирантов – отдельная история. Каких только страшилок не наслушаешься от владельцев «суточного» бизнеса!
– Десять клиентов будут нормальные, культурные, чистоплотные, а одиннадцатый все нервы вытреплет, – рассказал один из предпринимателей.
– Самое страшное – это компании, снимающие квартиры для вечеринок. И хотя почти все арендодатели уточняют, что квартиры не для тусовок, но реально проконтролировать это сложно.
– Ничто не мешает клиенту позвать среди ночи десяток друзей навеселе. Утром они закроют дверь и уйдут, бросив ключи в почтовый ящик. И оставив после себя свинарник. Однажды пришлось очищать плафон люстры от окурков – его умудрились превратить в пепельницу. А лет 5 – 6 назад из-за курсовых разниц к нам массово приезжали на шопинг россияне. Заодно и отрывались по полной. Помню, сдал квартиру приличному с виду мужчине из Смоленска, сказал, отдохнуть приехал. Так он умудрился дважды за сутки оказаться в вытрезвителе, а потом еще заявил в милицию, что у него на съемной квартире украли документы.
Не очень любят витебские арендодатели и гостей из жарких стран, хотя те, конечно, более платежеспособны и законопослушны, ведь в случае чего им грозит депортация.
– Никогда не забуду иностранных студентов, которым сдавал на длительный срок собственную двушку, – рассказал один из предпринимателей. – Заплатили хорошо, документы показали. Все бы ничего. Но съехав, они оставили мне очень неприятный сюрприз – развели клопов и тараканов. Дважды пришлось вызывать санстанцию и делать ремонт.
Бывает и экстрим. Так, одна знакомая уехала на ПМЖ в столицу. Свою двушку с хорошим ремонтом стала сдавать на длительный срок. Платила налог, заключала договора. Но цена кусалась – больше двух-трех месяцев квартиранты не задерживались. Очередными платежеспособными нанимателями оказались два молодых парня. Заплатив за месяц вперед, они попросили заселиться сразу, пообещав заключить договор в ближайшее время. Но уже через пару дней квартиранты пошли по соседям, упрашивая одолжить ноутбук и подсказать пароль от Wi-Fi. Народ, конечно, не поверил. Как оказалось, не зря. В одну из ночей подъезд, в который заселились подозрительные личности, штурмовали неизвестные. Как потом выяснилось, рвались они в квартиру моей знакомой, да повезло, что им никто не открыл подъезд. Разбив стекло на входе, домофон и сокрушив лавочку, «налетчики» удалились, как раз перед приездом милиции. Ранним утром по-английски съехали и квартиранты. А знакомой пришлось разбираться с милицией и оплачивать ремонт.
Впрочем, такие случаи, к счастью, редкость.
– Квартиры, сдаваемые на сутки, редко попадают в криминальные сводки, –сообщил заместитель начальника отдела профилактики управления охраны правопорядка и профилактики УВД облисполкома Сергей Клец.
– В области действительно есть неблагополучные квартиры, от жильцов которых соседи страдают. Но квартиры на сутки к ним вряд ли можно отнести. Их владельцы заинтересованы в порядке и чистоте. От этого зависит доход. Если и бывают жалобы, то обычно на шум ночью. Если проблема подтверждается, то милиционеры направляют материалы об административном правонарушении в ЖЭУ – за нарушение правил пользования жилыми помещениями грозит штраф до 30 БВ. Если же налицо драки, пьянки и скандалы, то милиционеры составляют протокол за Мелкое хулиганство. Штраф –от 2 до 30 БВ. При любых разбирательствах сотрудники выясняют, кто является собственником квартиры, есть ли договор аренды. Если нет – санкции применяются в отношении владельцев недвижимости, информация сообщается в налоговую инспекцию.
Договор дороже денег
О том, что квартирный бизнес рискованный, знают все, кто им занимается. При этом каждый перестраховывается по-своему. Один сдает жилье минимум на 2-3 дня, другой – только квартирантам от 25 лет, третий фотографирует документы, четвертый берет энную сумму в качестве залога. ИП обычно заключают типовые договоры найма жилого помещения, записывают паспортные данные. Правда, до судебных тяжб дело доходит крайне редко.
Арендодатели небезосновательно отмечают, что взыскивать ущерб в случае чего затратно и долго, особенно, если недобросовестный квартирант иностранец.
Но бывают исключения. В прокуратуре Витебска рассказали о вопиющей истории, приключившейся с семьей витебских пенсионеров, которые официально сдали на три месяца квартиру дочки, уехавшей в другой город. В двушку заселилась семейная пара с ребенком-школьником. А через месяц забили тревогу соседи: квартиранты часто и громко скандалили, крушили мебель. При этом владельцев квартиры они на порог не пускали, на диалог не шли, ссылаясь на наличие договора аренды, срок которого еще не вышел. Когда пожилая пара, воспользовавшись отсутствием квартирантов, все же оказалась в квартире, то состояние жилья их ужаснуло. Поломанные стулья и стол, разукрашенные обои, кругом грязь. Но самое интересное, что когда они сообщили квартирантам о желании расторгнуть договор, те обратились в милицию с заявлением о хищении пенсионерами золотых украшений. И хотя впоследствии было возбуждено уголовное дело за заведомо ложный донос, нервы пожилым людям квартиранты потрепали изрядно. К тому же, съезжая, они выместили злость на жилище – выломали межкомнатные и входные двери, разбили мебель, порезали диван. Ущерб был настолько велик, что пенсионеры были вынуждены искать правды в суде, который, в конце концов, стал на их сторону. Правда, пришлось проводить товароведческую экспертизу, искать свидетелей и так далее.
– Открытым остается вопрос, как скоро квартиранты вернут деньги, но это хотя бы не сойдет им с рук, – прокомментировала старший помощник прокурора Витебска Анастасия Козлова. – Не секрет, что многие арендодатели вообще не доходят до суда, потому что из-за собственной беспечности и доверчивости не смогут там ничего доказать. Поэтому очень важно физическим лицам и ИП с одной стороны и квартирантам с другой заключать договора найма в письменной форме. Также не помешает приложение, в котором можно четко прописать общее состояние квартиры, перечень имущества. Это выгодно всем, так как защитит арендодателя от недобросовестных квартирантов, а последних – от необоснованных требований владельцев недвижимости.
Фото из открытых источников.
